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이번편에서는 양도소득세 계산하는 방법을 알아 볼까 합니다.

1. 양도소득세는 실지거래가격으로 계산하여 신고하여야합니다.

다운계약서를 쓰거나 금액을 높여 계약서를 작성하면 여러가지 경로로 그 사실이 알려질 가능성이 큽니다.

국토교통부 부동산실래가 신고제도등 부동산 가격동향을 파악 할 자료가 곳곳에 많이 있고

세정당국도 부동산가격등 상황을 면밀히 모니터링하고 있습니다.

그러한 상황들로 인하여 세무당국에서 그 사실을 파악하고 자금흐름등 출처를 조사하여 추징 당 할 수가 있습니다.

그러니 반드시 양도소득세는 실지거래가격으로 신고하여야합니다.

2. 양도차익이란

매도 할 때 금액인 양도가액에서 매수한 금액인 취득가액을 빼주고 거기에서 필요경비를 빼준 금액이 양도차익입니다.

필요경비는 매도 할 당시 부동산중개수수료, 매수 할 당시 부동산중개수수료, 부동산등기 할 때 비용 전부와 부동산의 

가치를 올리기 위한 개조등 수리비가 포함됩니다.

참고로 보일러 설치, 도배 장판등 일상적으로 수리하는 경우등은 필요경비로 인정하지 않습니다. 

3. 양도소득금액이란

양도차익에서 장기보유특별공제를 빼준 금액이 양도소득금액입니다.

양도차익이란 위에서 설명드렸다시피 양도가액에서 취득가액을 빼주고 거기에서 또 필요경비를 빼준 금액입니다. 

장기보유특별공제를 계산하는 방법은 아래표의 비율에 따라 계산하시면 됩니다.

장기보유특별공제 계산표

1가구 1주택일 경우 2년이상 보유하면 양도가액이 9억원 까지는 비과세이지만

양도가액이 9억원이 넘는다 하더라도 10년이상 장기보유하면 양도차익의 80%까지 공제를 해주기 때문에

양도소득세 부담은 크게 줄어 든다고 볼 수 있습니다.

4. 양도소득세 과세표준이란

양도소득금액에서 양도소득기본공제 금액을 빼준 금액입니다.

양도소득 기본공제금액은 연간 2,500,000만원입니다.

연간 한번만 공제 할 수 있으며 2건의 부동산을 매도했다면 1건은 양도소득기본공제는 할 수 없습니다.

5. 양도소득세 산출세액이란

양도소득세 과세표준에 양도소득세율을 곱한 금액입니다.

양도소득세율은 아래표와 같으며 이 비율에 따라 계산하시면 됩니다.

양도소득세율표

6. 자진납부 할 세액이란

양도소득세 산출세액에서 감면세액을 뺀 금액입니다.

감면세액이란 조세특례제한법상 감면세액을 말합니다.

최근 2013년에  9억원 이하 주택을 매입한 경우 양도시  5년간 양도소득세를 감면한바 있습니다.

주택이 몇채라도 2013년 매입한 주택은 5년간 양도소득세를 감면한다는 것입니다.

양도소득세는 감면하였지만 양도소득세에 따른 농어촌특별세는 계산하여 납부해야합니다.

농어촌특별세는 양도소득세의 10%입니다.

이상과 같이 양도소득세를 계산하는 과정을 설명드렸습니다.

이제 간단한 유형의 양도소득세는 이 계산방법 대로 따라하시면 계산 할 수 있을 것입니다.

아래표는 알기쉽게 양도소득세를 계산하는 순서와 방법을 안내하는 흐름도입니다. 

이 양도소득세 계산흐름도를 따라서 계산하시면 보다 쉽게 

양도소득세를 얼마나 납부해야 되는지 알수 있을 것입니다.

양도소득세 계산흐름도

그러나 여러가지 경우의 수가 복합적으로 포함된 부동산을 양도 할 경우에는 혼자 계산하지 마시고 

세무사의 도움을 받아 양도소득세 신고를 하시길 권합니다.

잘 못 계산하여 과소 신고가 되었을 경우 가산세등이 과세되어 손해를 볼 수 있기 때문입니다.  

이제 좀 양도소득세 계산하는 방법을 이해하셨습니까.

이 글을 보시고 양도소득세를 계산하는데 조금이나마 도움이 되셨으면 하는 마음입니다.