돌짬 블로그

그간 여러 건의 전세 사기등을 비롯하여 부동산 거래에서 돈만 날리는 사례가 종종 있어 왔습니다.  

이러한 부정을 예방하고 부동산 거래의 안정성을 확보하기 위하여 정부가 부동산 거래에서 에스크로 시행 방안을 마련하고자 시동을 걸었습니다.

앞으로 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 거래 당사자에게 에스크로(대금보장제)를 의무적으로 알려야 한다고 합니다.

연간 약 285조원에 이르는 주택 거래 대금을 관리하기 위한 정부 전용 관리기구와 계좌를 만드는 방안도 추진됩니다.

국토교통부에 따르면 부동산 거래 안정성을 높이기 위한 에스크로 활성화 방안을 마련 중이라고 합니다.

에스크로는 주택 등 부동산을 거래할 때 계약금과 중도금 잔금을 금융기관에 맡긴 뒤 

소유권이 매수인에게 완전하게 이전되면 대금을 매도인에게 지급하는 제도입니다.

국내에서는 지난 2001년 도입됐지만 수수료가 거래액의 0.4%에 달하고

에스크로 자체를 알지 못하는 경우가 많아 사실상 유명무실한 상태로 방치돼 왔습니다.

국토부는 일단 중개인이 매매· 임대차 계약 체결 시 거래 당사자에게 에스크로를 의무 고지하도록 할 계획입니다.

에스크로 제도를 알지 못해 피해를 당할 우려를 사전에 차단하기 위한 방안입니다.

국토부의 한 관계자는  에스크로 제도 의무화는 절차 진행 과정에서 수수료가 발생하기 때문에 아직 시기상조 라며 

대신 중개행위를 할 때 미리 중개인이 소비자에게 에스크로를 알리도록 의무화하는 것을 검토하고 있다고 밝혔습니다.

에스크로가 활성화될 경우 관리해야 하는 거래 대금 규모가 커지는 상황에 대비해 

정부 차원의 에스크로 수수료 전용 관리 기구와 계좌를 만드는 방안도 검토하고 있습니다.

지난해 한 해 기준 119만3,691가구 규모의 주택 매매거래량과 평균 주택 매매가격인 2억3,905만원을 바탕으로 추산했을 때 

매매거래액은 약 285조원 수준입니다.

연간 285조원 수준의 에스크로 시장이 열리는 셈입니다.

아파트 분양 금액과 전세 보증금 까지 더하면 시장 규모는 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.

이와 관련해 국토부는 최근 부동산 거래 안정성 제고 방안 관련 용역을 발주하기도 했습니다. 

그외에도

     -  에스크로 수수료 인하(0.4%→0.2%)

     -  부동산 거래 분쟁 사례 데이터베이스(DB)화 

     -  지문인식 등 생체정보를 활용한 무등록 중개 방지 방안 등을 검토하고 있습니다.

이제 부터는 정부의 에스크로제에 대한 부정적 견해와 그 대안을 제시하는 측의 의견을 들어 봅니다.

정부의 부동산 에스크로제 활성화 방침이 발표되자 부동산 거래의 한 축을 맡고 있는 법무사업계는 비상이 걸렸다고 합니다. 

그동안 등기제도를 통해 부동산 거래에서 큰 역할을 담당해 온 법무사들이 직격탄을 맞을 수 있기 때문이라고 합니다.

서울 서초동의 한 법무사는 "에스크로업체는 순전히 부동산 소유권과 매매대금을 관리하는 것만이 아니라 

부동산 매매대금을 대출해주고  부동산의 안전한 거래를 위해 부동산과 관련된 실제 권리관계를 조사하는 등의 역할까지 맡게 돼 

사실상 부동산 거래시장의 빅브러더(big brother)가 될 가능성이 크다 며 

거대화된 에스크로 업체에 종속된 법무사와 변호사 등 자격사들이 매도인과 매수인을 위해 필요한 목소리를 제대로 낼 수 있을지 의문"이라고 말했습니다.

 부동산 거래시장의 주도권이 에스크로 업체로 넘어가 그동안 법무사들이 쌓아온 부동산 거래시장에서의 입지에 심각한 타격을 입을 수 있다는 우려입니다.

법무사들은 이 때문에 부동산 거래 안전을 위해서는 물권적 보호수단인 가등기제도를 활성화하는 것이 바람직하다고 주장하고 있습니다.

지방의 한 법무사는 "가등기가 설정되면 매수인은 권리를 미리 확보해 물권적 지위를 취득하기 때문에 가등기 후 압류 등 다른 권리가 설정되더라도 

원래의 계약대로 매매계약을 완성할 수 있게 된다"며 정부는 부동산 안전거래의 근본적 해결책이 되지 못하는 에스크로제 활성화에 집착하기 보다 

가등기제도를 활성화하는 방안을 마련해야 한다고 강조했습니다.

김우종 서울중앙지방법무사회장도 부동산 에스크로제 수수료는 민간기업의 배만 불리지만  가등기 등록세는 국가재정이 된다 며 

부동산 안전 거래 강화를 위한 방안으로 가등기제도 활용을 위한 고민조차 하지 않는 것은 국민을 위한 제도 마련을 방치하고 있는 것이라고 지적했습니다.

안전한 부동산 거래가 가능할 수 있는 서비스를 도입한다는 정책의 취지야 얼마든지 공감이 가지만, 

그 구체적인 내용을 살펴보면 여러 가지 의문이 든다고 합니다.

무엇보다 우리나라의 부동산 거래 실무 관행이나 법제, 관련된 제도들과 직역종사자 등이 미국과는 너무나 다른 상황이라고합니다. 

부동산 거래절차를 주도하며 마지막 정산에 이르기 까지 절차를 도맡는 미국의 에스크로제와 달리 우리나라의 에스크로제는 

단지 매매대금과 매매관련서류의 보관 정도 역할에 국한되어 있습니다. 

미국의 에스크로제가 기형적으로 변형된 것으로 밖에 볼 수 없습니다. 

그런데 이러한 제한적인 에스크로제가 국민에게 에스크로 비용을 부담하게 하면서 까지 의무화할 만큼 국민에게 이익이 되는 제도인지 의구심이 듭니다. 

오히려 엉뚱하게 에스크로 담당 민간기업의 배만 불리며, 관련 법률전문가들을 이들의 하청업자로 전락시키는 사회적 악영향과 왜곡을 초래할 위험성

까지 있어 보입니다. 

보험사, 은행 등 거대 자본을 끌어들여 부동산 시장을 거대 산업화하여 종래 건설의 이미지에서 벗어나 신산업을 육성하는 최첨단 경제부처로의 

변화를 꾀하려는 국토교통부의 무리수가 아니냐는 일각의 의견도 있습니다.

이상과 같이 에스크로 시행 방안을 마련하여 부동산 거래의 안정성을 확보하려는 정부를 의견을 소개하였고

부동산거래 관련 종사자, 특히 등기를 담당하는 법무사의 에스크로 시행을 바라보는 시선과 그들이 제시하는 대안을 소개하였습니다.

부동산 거래는 거래부동산의 대금뿐만 아니라 기타 부대 비용이  엄청나다고 할 수있습니다.

등록세, 취득세등 등기수수료 , 부동산 중개수수료,  건물 재산세, 토지 재산세,  등등 수 많은 세금을 내야합니다.

때로는 양도소득세, 농어촌특별세, 양도소득의 주민세, 종합부동산세 등도 부담해야 하는 경우도 생깁니다.

대다수 서민은 대출 받아 집을 사기 때문에 대출금과 이자도 내야합니다.

거기에 에스크로 수수료 까지 부가가 된다면 부동산 거래에 부과 되는 세금등 수수료가 큰 부담이 될 수있습니다.

부동산 거래에서 어떠한 방법이 안전하고 편리하고 비용을 절약할 수 있는지 철저히 연구하여 시행하도록 하여야하겠습니다.